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“地王”频出的反问  

2009-11-08 19:20:18|  分类: 楼市文章 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近一段媒体热议的多是重点城市中频出的“地王”现象。民众与市场在惊呼地价的高涨和房价狂升的预期而苦不堪言,地方官员在庆贺土地收入的丰厚成果而喜笑颜开,这种明显的对比本就早已说明了“地王”频出的背后实质是地方财政与民博弈的一种游戏。然而几乎所有的板砖都打在了开发商的身上。与历史将所有的板砖都砸在开发商身上不同的只是,当巨型央企也加入了这场游戏中时,央企也成为了众矢之的。

中国住房制度改革后的前五、六年并没有关于房价暴涨问题的争论,也没有住房价格稳定的调控,更没有什么“地王”的新闻。房价的波动只是在土地供给制度改变和被垄断之后才出现的,尤其是“8.31”大限的来临让土地变成了稀缺性的垄断之后,房价才成了一种争论的话题。

中国自2003年之后不断出台着调控和打压房价的各种政策,包括行政性的手段,但至今为止何曾看到过打压地价的调控?自2005年出现第一块天价地之后,这一土地垄断的供给方式和自2003年之后连续四年的土地供给量暴跌的矛盾就日益凸显。但关紧两个闸门和严控十八亿亩红线的两把大刀高悬,不但未能有效的用增加土地供给来平衡总供给与总需求的关系,反而变本加厉的抑制投资与需求,又岂能控得住房价?

政府的地价收入越高越好,开发商的房价越低越好,就如同是“只许州官放火,不许百姓点灯”一样的逻辑。当经济学家把逐利诱因当作市场推进的动力时,会用反垄断来约束企业的行为,以保证市场中的充分竞争。但如果政府将土地变成诱饵,把从市场中获利当作动力时,行政的垄断则在法律的保护下不但合法化也变得理所当然了。于是降低或稳定房价就只能是政府压榨或安慰市场的一种掩盖了。

国土部门总说是房价在推高地价,如果不是土地的垄断,从经济学的逻辑层面而言,一定是“产出决定成本的容忍度”。而在土地垄断的供给之下,则“物以稀为贵”,原料成本决定着预期的商品售价。不管房价的预期有多高,对开发商而言,无论如何都会是成本越低市场风险越小、利润越高越值得去投资。总不会有人主动的承担市场的风险而为政府的利润做贡献的吧。企业要承担的是税收义务,而不是高价购买政府原料的“义务”。

为什么中国在出现大量天价地王的同时也会有大量的土地流拍呢?不是房价在推动地价吗?那么有对房价的高预期为什么会有流拍的土地呢?不是在责备开发商过度的储备土地吗?那为什么有非天价的土地而没有人购买呢?看来还是供求关系在发挥调节价格的作用。

当土地供给稀缺时,土地的价格上升。由于土地的稀缺,商品房供给的量的减少,当然房屋的价格也就上去了。反过来比如会让稀缺的土地价格更高了。最近一段媒体热议的多是重点城市中频出的“地王”现象。民众与市场在惊呼地价的高涨和房价狂升的预期而苦不堪言,地方官员在庆贺土地收入的丰厚成果而喜笑颜开,这种明显的对比本就早已说明了“地王”频出的背后实质是地方财政与民博弈的一种游戏。然而几乎所有的板砖都打在了开发商的身上。与历史将所有的板砖都砸在开发商身上不同的只是,当巨型央企也加入了这场游戏中时,央企也成为了众矢之的。 中国住房制度改革后的前五、六年并没有关于房价暴涨问题的争论,也没有住房价格稳定的调控,更没有什么“地王”的新闻。房价的波动只是在土地供给制度改变和被垄断之后才出现的,尤其是“8.31”大限的来临让土地变成了稀缺性的垄断之后,房价才成了一种争论的话题。 中国自2003年之后不断出台着调控和打压房价的各种政策,包括行政性的手段,但至今为止何曾看到过打压地价的调控?自2005年出现第一块天价地之后,这一土地垄断的供给方式和自2003年之后连续四年的土地供给量暴跌的矛盾就日益凸显。但关紧两个闸门和严控十八亿亩红线的两把大刀高悬,不但未能有效的用增加土地供给来平衡总供给与总需求的关系,反而变本加厉的抑制投资与需求,又岂能控得住房价? 政府的地价收入越高越好,开发商的房价越低越好,就如同是“只许州官放火,不许百姓点灯”一样的逻辑。当经济学家把逐利诱因当作市场推进的动力时,会用反垄断来约束企业的行为,以保证市场中的充分竞争。但如果政府将土地变成诱饵,把从市场中获利当作动力时,行政的垄断则在法律的保护下不但合法化也变得理所当然了。于是降低或稳定房价就只能是政府压榨或安慰市场的一种掩盖了。 国土部门总说是房价在推高地价,如果不是土地的垄断,从经济学的逻辑层面而言,一定是“产出决定成本的容忍度”。而在土地垄断的供给之下,则“物以稀为贵”,原料成本决定着预期的商品售价。不管房价的预期有多高,对开发商而言,无论如何都会是成本越低市场风险越小、利润越高越值得去投资。总不会有人主动的承担市场的风险而为政府的利润做贡献的吧。企业要承担的是税收义务,而不是高价购买政府原料的“义务”。 为什么中国在出现大量天价地王的同时也会有大量的土地流拍呢?不是房价在推动地

当全国8月份同比价格上涨2%时,70个大中城市仍有20多个城市的商品房价格在下降,二手房也是如此。可见供给的不均衡性恰恰与供需关系决定价格是一致的。

当然地区的土地供给充分,商品房供给充分时,房价与地价都没有出现暴涨,甚至还会平稳中有降幅,而土地供给短缺的城市则天价土地频出。无疑这种对房价的预期是与供求关系相对应的,对土地的需求也与供求关系相对应。

当市中心的土地供给越来越少时;当更多的民众都想挤进市中心时;当市政基础设施与公共配套都集中于市中心时,那么中心区的土地自然会越来越贵,房价也自然会越来越高,城市就不得不一圈圈的摊大饼一样由中心区向四周蔓延。价吗?那么有对房价的高预期为什么会有流拍的土地呢?不是在责备开发商过度的储备土地吗?那为什么有非天价的土地而没有人购买呢?看来还是供求关系在发挥调节价格的作用。 当土地供给稀缺时,土地的价格上升。由于土地的稀缺,商品房供给的量的减少,当然房屋的价格也就上去了。反过来比如会让稀缺的土地价格更高了。 当全国8月份同比价格上涨2%时,70个大中城市仍有20多个城市的商品房价格在下降,二手房也是如此。可见供给的不均衡性恰恰与供需关系决定价格是一致的。 当然地区的土地供给充分,商品房供给充分时,房价与地价都没有出现暴涨,甚至还会平稳中有降幅,而土地供给短缺的城市则天价土地频出。无疑这种对房价的预期是与供求关系相对应的,对土地的需求也与供求关系相对应。 当市中心的土地供给越来越少时;当更多的民众都想挤进市中心时;当市政基础设施与公共配套都集中于市中心时,那么中心区的土地自然会越来越贵,房价也自然会越来越高,城市就不得不一圈圈的摊大饼一样由中心区向四周蔓延。 没有一个国家的政府可以保证中心区的土地供给充分,但却可以将配套与公共服务向边缘地区转移,并改变所有人都挤进市中心区的预期。如有的国家用卫星城、有的国家用区域调节,用道路与配套、就业与公共交通等改变所有效率的提高对城市中心区的依赖程度。 但没有一个国家可以让土地无限的使用,如澳大利亚、加拿大、俄罗斯等国家。土地供给是充分的,但市政配套、就业、教育、医疗、行政管理、金融服务、电力、电讯、燃气等却无法无限的供给和延伸。人们仍不得不向城市集中,向大城市或重要城市集中。这就必然出现了核心区域的房价过高的现象。莫斯科的房价比北京高出许多就是如此。同时几乎所有发达国家的首都或金融、商务中心城市的房价都会比全国的平均房价高许多,也比北京高许多。问题不在于地价有多高,而在于高地价的收入是否让城市的公民分享了地价高所带来的更多的公共福利,包括对低收入家庭的保障。 就像税收高,如果50%以上的税收都变成了劳保、退养、医保等返还给民众的保障,高税收让民众能分享,民众就不会反对高税收一样。如果房价高也能给未购房的民众带来更多的保障性或福利性收益,高又何妨呢?政府的高地价会

没有一个国家的政府可以保证中心区的土地供给充分,但却可以将配套与公共服务向边缘地区转移,并改变所有人都挤进市中心区的预期。如有的国家用卫星城、有的国家用区域调节,用道路与配套、就业与公共交通等改变所有效率的提高对城市中心区的依赖程度。

但没有一个国家可以让土地无限的使用,如澳大利亚、加拿大、俄罗斯等国家。土地供给是充分的,但市政配套、就业、教育、医疗、行政管理、金融服务、电力、电讯、燃气等却无法无限的供给和延伸。人们仍不得不向城市集中,向大城市或重要城市集中。这就必然出现了核心区域的房价过高的现象。莫斯科的房价比北京高出许多就是如此。同时几乎所有发达国家的首都或金融、商务中心城市的房价都会比全国的平均房价高许多,也比北京高许多。

问题不在于地价有多高,而在于高地价的收入是否让城市的公民分享了地价高所带来的更多的公共福利,包括对低收入家庭的保障。

就像税收高,如果50%以上的税收都变成了劳保、退养、医保等返还给民众的保障,高税收让民众能分享,民众就不会反对高税收一样。如果房价高也能给未购房的民众带来更多的保障性或福利性收益,高又何妨呢?政府的高地价会改善交通的福利、低收入住房的福利或其他城市化公共设施的福利(就如香港),又有谁会反对地价作为政府的收入呢?

同时,恰恰是中高收入家庭的高价购房行为在税收之外又为城市的所有公民提供了可以分享的地价收益,又何苦要去非市场化的限制房价呢?让供求关系去平衡房价,政府只要管好总供给与总需求的协调,自然房价就会随供求市场变化而变动。涨也涨得有其合理性了。

目前的市场是被政府政策操纵的供求变化,尤其是土地的垄断决定着原料市场的价格波动,再是金融信贷及交易税费在限制着市场化的购买与供给变化。那么出于对政策变化的担忧,又如何不让市场中“地王”频出又流拍并存呢?

土地制度和土地供给制度不改变,市场就无法去调节供求的关系平衡,只能将所有的压力都集中于政府的全能上了,天价也就成为了制度性的必然。

既然政府不可能出现限价地的政策,批判“天价”的开发商又有何用呢?要生存就只好接受这种饿狼与狮子夺食的无奈了。

不限地价而限房价的尴尬也就只要无奈的延续了。立法中并没有对商品房市场调节价的限制权力,因此依法行政的政府首先要管住的不是开发商天价拿地的行为,而是政府利益驱动的垄断或土地拍卖方式。

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