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深圳房价跑步进入两万元时代  

2009-12-22 08:55:54|  分类: 楼市文章 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2009-12-22

      “不是说国家已经出台政策调控,房价会跌了吗?怎么现在还这么高?”12月20日,带着一家老小出来看房的李女士在深圳市福田区一个住宅小区里发出了这样的感叹。

       这是一个普通自住型的楼盘,地处顶楼的32层,2000年批地,业主报价每平方米1.8万元,不还价。为了看这套房,李女士等了两个星期。“这些天看房不顺利,总是看不到好房子,要么是顶楼、要么在边角上,稍微好一点的价格又太离谱,现在看的这一套,早就被业主租出去了,租客一直不给看房,就等到了现在。”李女士说。

      其实,李女士从2009年年初就一直在看房了,年初因为听了专家的话,以为深圳房价要降,没想到等来的却是房价的一路飙升。“六年前就来到深圳,在这里成了家生了孩子,但是一直都没有买房子,去年决定买房后,从今年年初春节前买房看房,一直看到了现在”。

买房看房越看越涨

       她的同事卢先生早在一年前就盯紧了位于福田南的新楼盘“深港1号”四期项目,准备在适当的时候出手。然而12月19日开盘时每平方米28000元的均价,让这个本来打算年内买房的年轻人的梦想彻底破灭了。今年1月,该项目均价仅为每平方米17000元,一年内跳涨了65%。

      “没有最高,只有更高”。房价仅在迟疑之间已今非昔比。每个月都要过来看“深港1号”的卢先生清楚地记得,该项目均价3月份下跌至每平方米16000元之后,又从5月份反弹至每平方米17000元,然后眼睁睁地看着它又从7月份的每平方米19000元,上涨至10月份的每平方米25000元。

       人们现在喜欢用两个数字来比较深圳的房价,一个是2007年的最高价,一个是2008年时的最低价。根据官方公布的数据,前者的均价是每平方米17350元,而到了2008年2月房价达到最低点,价格普遍比房价最高时下跌超过30%,大批炒房客被套牢。

       然而,自今年3月份以来,深圳商品住房价格开始一路上扬,9月份新房销售均价达到每平方米20940元,创下历史新高,一下子就将深圳房价带入到两万元时代。

      截至12月17日的最新报价,深圳关内的福田、罗湖、南山、盐田等四个区新房价格都在两万元/平方米以上,而关外的楼价也水涨船高,梅林关外的溪山去年一期开盘时仅卖每平方米9000元,今年摇身一变已涨至每平方米1.5万元,涨幅超过66%。而深圳关内其他楼盘的最高均价较今年2月份时涨幅已经高达95%。

从春寒料峭到“小阳春”

      跑步进入两万元时代,深圳只用了不到两年。

       位于深圳福田中心区的楼盘中城天邑是一个代表深圳这两年房价走势的价格标杆。号称“关内唯一的大宅楼盘”的中城天邑,2008年3月开盘,样板间开放的同时也开始售楼,但当时客户多是来看看,买的不多。客户犹豫有两方面原因:一方面是对整个市场的大势有一定担忧,担心现在买了以后降价,等一等可能比较可靠;另一方面还有一些配套设施没有完全落实。就这样一直等待了四五个月,销售商开始暗中打折销售,也吸引了少量客户购买。但表面上看,中城天邑的项目一直维持了价格的坚挺。

       而到了今年3月,中城天邑在短时间内就成为整个深圳楼盘的销售冠军,人们竞相看房购房,市民刘小姐接到销售顾问的电话,前去买房,前后仅一个小时,看好的一套房就被另一位买家在连房子都没看的情况下买走。4月初,整个楼盘售罄。

      中城天邑的由冷到热,在深圳楼市很有代表性。和2008年相比,2009年的深圳楼市可谓大起大落。2009年初,从2008年开始的楼市低迷仍在延续,楼市一片春寒料峭,许多开发商拼命降价以防止资金链断裂。但春节一过,令所有人未曾预料的是,深圳地产市场量价齐升。3月,深圳商品房成交量已经重新回到2007年上半年成交高峰时期的水平,深圳楼市迎来“小阳春”。

       就在地产商、中介和市民都在思索“小阳春”会不会昙花一现时,深圳楼市已不断迈向新高。四、五月,深圳房价回升到1.2万元/平方米;六、七月,房价上扬到1.4万元/平方米;8月,深圳房价达到18830元/平方米,创下了深圳房价的最高纪录;9月,深圳房价达20940元/平方米;10月,房价为20234元/平方米;11月,深圳新房虽然呈现量价齐跌的状态,但仍然徘徊在两万元/平方米,深圳房价从最低点一路高歌驶入“两万元时代”。

       与此同时,二手房的成交也走了一条相同的轨迹,1月成交量仅为4724套,自3月成交破万套以来,每个月的成交均在1万套以上,11月达到了创纪录的16666套。截至9月底,今年深圳全市二手房已经成交99124套,比楼市红火的2007年全年总量还多7000多套。成交价格也是一路高歌,中国指数研究院数据信息中心提供的深圳二手房销售价格指数报告显示,5月深圳二手房挂牌均价为13133元/平方米,8月突破1.4万元,达到14186元/平方米,11月更是逼近1.5万元关口,达到14955元/平方米。

一套房一个月涨了23万元

       小傅是深圳一名普通的执业律师。作为一名买房者,这一年他经历了房价的大起大落,心态也是大起大落。

2009年2月,房价正掉得厉害,小傅看的房10770元/平方米。当时银行货币政策紧缩,国际金融危机对实体经济的影响不断显现。小傅想着这么“坚持”半年,深圳关内的房价有望跌到8000元/平方米。

       春节后,房价虽略有上涨,但都在合理范围内。小傅觉得经济状况不好,一时半会儿房地产好不了,泡沫还在挤压中,也就没有去看房。4月份,再看报纸时就有人提到楼市回暖,而且出自几个他比较推崇的专家之口,他的心里有了一点松动,但那时想,可能这只是回光返照,过了这一波行情之后还会大跌。

      小傅开始有事没事出去看房,准备在合适的机会出手。他选准了一个位于关口的楼盘,然后在网上找了一大堆数据,再打电话核实,约定看房。没想到业主一张口就加价5万元。小傅找中介调停,“结果一周后,中介回电话,再加5万元,我一下无语了”。

      6月中旬,同一家中介公司打电话,让小傅看房,说的就是之前看的那一套,一说价格,吓人一跳,一个月时间,业主涨了23万元。

到了国庆,同学聚会,小傅身边同学几乎都在谈论买什么房,又怎么装修的。“别人有房我没房,感觉自己的人生特失败。”小傅说。

是谁推高了房价

      2009年,崔利和女友一起,在深圳各处买了20套房产。2008年2月,他准备和女友结婚,看中了位于梅林关外的一套房子。房子买到手后,价格迅速上升,很快涨了1倍。

     尝到甜头的崔利从此一发不可收。有一次,他无意中看到了位于福田体育公园附近的一处楼盘,“从窗外就可看到对面的高尔夫球场,当天就在那里定下了三套房。只需交两成首付、贷款打七折,不买都后悔。”

      深圳市房地产研究中心副主任王锋告诉记者,今年深圳商品房价格的上涨很大程度上是由于宽松的货币政策和投资需求大量入市所致,而大量投资性需求重新抬头和泛滥也推高了房价。

       华泰联合证券的一份研究报告分析,曾在8月、9月短暂离场的投资客再度杀回楼市,10月深圳新推出的楼盘中有的楼盘90%以上的成交为投资客所购买,一人购买多套房屋的现象开始增多。

      深圳房价的快速上涨及投资需求,对深圳房地产的自住需求形成挤压。王锋说,深圳二手房交易规模的放量增长以及90平方米以下住房销售规模迅速回落就是有力证据,其间深圳一手房销量一直在低位徘徊。

      多家研究机构已经对深圳房价发出预警。中国指数研究院的统计称,今年1至10月,深圳房屋租售比突破1∶360,2008年到2009年深圳房价收入比从14.4上升到14.6,均远超国际警戒水平,同时空置率和非自住客比例也一直居高不下。

      综合开发院旅游和地产研究中心主任宋丁认为,无论从哪个角度来看,今年深圳的房价都涨得过多,已经存在泡沫和透支。在宏观政策调控下,深圳房地产市场后期的成交量不容乐观,房地产市场的基本面或许会发生重大变化。

        日前,记者随机采访了几个买房者,他们中认为明年房价上升和下跌的人一样多。“挺涨派”认为,深圳土地将越来越少,自住需求却越来越大,因此房价必涨;而“挺跌派”则认为,国家宏观调控打压房价,房价一定会下跌。美联物业南山区总监孟祥义介绍说,短期来看,成交量将回落,因为今年二手房太火爆,房价也飙升,普通住宅的投资比例较少,因为短期房价上升幅度小,利润不高,投资者的谨慎态度,让如此巨量的成交不可能长期持续。但豪宅涨幅迅速,世华地产关于二手房的最新报告显示,今年11月豪宅的买家当中,有70%是投资客,投资比例已经超过半数。

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