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王石:万科已准备好房地产泡沫破裂   

2009-12-23 07:50:52|  分类: 楼市文章 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       09年12月份     王石称"宁可慢半拍也不做房价领跑者,全球前十大开发商都将是中国企业。"
  万科董事长王石称住宅产业化是全行业趋势。
  在2009复旦大学EMBA同学会年会上,万科董事长王石再次表达其对于中国房地产市场的忧虑。他称,目前中国房地产市场已经产生泡沫,并且这个泡沫终将破裂。而万科为此已经提前准备。
  万科重点做刚性住宅
  王石称自己对房价的上涨也感到惊讶,尽管现在有中央一道道的对房地产下限令。但今年一年放了10万亿元的贷款,产生资产泡沫也是必然的。
  据统计,现在某些一线城市的楼盘销售80%是投资者,这是很可怕的。"目前全国二三线城市还没有泡沫,但是我非常担心这种泡沫向二三线城市蔓延,这就非常像日本的泡沫经济时代。"
  王石称,万科曾经做了一个计算,按照现在北京、上海的房价,来看北京、上海总体地价。日本房地产泡沫破裂前,地价可以把美国买下来,"我们现在有这种趋势,这是很可怕的。"
  万科早就说过,制订的一个原则就是不追求暴利,利润超过20%不做。日本的第二大住宅开发商,技术开发专利几千项,得到的嘉奖令挂了一个屋子,就是因为在泡沫的时候高价拿了几块地,最后被迫重组,被丰田地产收购,创始人提前退休。
  王石表示,不管现在怎么好,这个泡沫总是会破的,中国的经济不仅要看今年、明年,还要看到十年之后。
  "现在已经是副部级的干部出来表示我买不起房子,这意味着什么?我昨天见了东莞市一位市领导也说,买不起房子。这意味着什么?我们不得不准备着。"
  万科今年常被媒体评论没有赶上楼市高涨的行情。
  "如果外界说万科踏错步了,我非常高兴。我高兴慢半拍,这是对明年、后年的准备。"王石说,"宁可慢半拍,万科需要做到三点,首先是不追求暴利,第二绝对不做价格的领跑者,第三重点研发刚性住宅需求。当市场发生变化的时候,或者突然不好的时候,我们怎么办?所以我们要研究刚性需求。"
  所谓的刚性住宅需求,指的是年轻人要结婚的,要生小孩,大学毕业要找房子等,"市场再不好的时候,他们也要解决栖息地的问题,他们需要的是什么?我们就做这个。"
  万科可进美国做住宅
  万科确定单纯进行住宅开发的决策后,已经连续数年成为中国房地产老大。不过在今年,万科榜首位置开始受到威胁,对此王石称,万科目前已经不仅仅满足于数量上的增长,而在建筑质量上走出中国。另外,王石预测,未来五年内,全球前十大开发商都是中国的。
  王石表示,有关大小的问题,很多人都和万科比,说马上要超过万科。因为他们不知道万科拥有什么,万科已经不是在数量上的增长了,万科在蜕变,蚕蛹已经快变成蝴蝶了。在未来5年内,前十大的开发商都是中国的,但是你能不能做到质量上也在国际上排前十位呢?有几个呢?
  王石表示,万科将可以进入美国市场进行住宅开发。"中国这么大的市场,你集中精力做一件事就不得了,这个市场造就了中国的企业,当然也造就了中国的企业家,我们集中资源后突然发现,面对国际商家的竞争,面对世界500强。我们在未来30年我们会再次蜕变,我们可以利用自身的资源优势,利用国际上最优秀的资源进行组合。在绿色建筑方面,我相信经过万科30年的努力,我们不但会为中国的消费者提供最优秀、环保的绿色住宅,我们也可以给国际上其他的国家,包括工业发达国家提供绿色的环保住宅。"
  王石称,万科将以开放的心态对待自己的技术和产品。
  "第一,万科是一个透明的平台,同行来交流是完全开放的。第二,万科的专利技术,厂家来使用,我们是不收任何专利费的。因为我们认为只有行业上全部去做才可以,而不仅仅从企业自身利益角度出发,这是我们的态度。只有所有人都用起来了,才是整个行业的发展。我举了一个例子,谷歌的地球搜索,收费了吗?没有。万科鼓励大家都来使用的结果是什么?这样万科就成为了行业的标准制订者。企业竞争的三个境界,产品、品牌、标准。不要看的我们非常大公无私,其实也是非常有私的。"
  住宅产业化迅速拓展
  参加年会前,王石刚从哥本哈根气候会议返回。他表示,根据中国所承诺的减排目标,住宅产业化将由政府进行推动,并且在全行业推行。
  王石称,去年7月份他专门到了亚马逊河,一方面看森林被砍伐的情况,一方面了解保护没有被砍伐的情况。了解到的数字是,现在国际上合法、非法砍伐的木材70%流向中国,留在中国70%的木材是在建筑工地上,建筑工地上的70%是住宅开发工地。
  而万科从2007年就开始探索住宅产业化,减少木材产品的使用。
  比如说现在传统的方法是用木模来扎钢筋,浇灌混凝土。万科使用的方法是钢模,使用钢模每平方米节约木材87%。
  2007年开始,万科陆续从上海开始投放市场,从2万平方米,到今年投放60万平方米,计划明年投放120万平方米。哥本哈根会议之后,已经增加到200万平方米,按照的计划,到2014年,万科不再用传统的方法进行施工,实现全部住宅产业化。
  "我们的节能是可以换算成碳减排的,一方面提高施工效率减少污水排放,减少垃圾,减少电力使用,其实这就是减少碳排放。另外减少木材的使用,因为木材又在固碳,这个对碳减排的贡献是很大的。"
  以万科新迁入的总部大楼来说,使用冰蓄冷的空调,也就是说在晚上利用低用电期把水变成冰,在白天的时候,将冰变成冷风保持大厦的温度。整个大厦15%是用光伏发电的,按照光伏发电设计的年发电量是3000万度。整个大厦当中,找不到一片木材。"包括我们的办公桌、地板、壁橱等等,找不到一片木材……"
  11月26日,国家发改委副主任谢振华代表中国对外承诺,在2020年,中国GDP单位碳减排减少40%-45%。政府会采取一系列这方面的措施,会促进行业住宅产业化的推进。对比这一时间表,相信到时候万科住宅产业化的全部完成会提前。
  由于减排目标的推动,产业化将在房地产行业上迅速拓展开来。"原来我们计划到2014年,万科和同行加起来只有10%的话,现在看起来就不是10%,也是20%、30%、40%,甚至50%、60%,这样对我们整个2020年GDP单位碳减排的目标,房地产行业将做出非常积极有分量的贡献。"
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