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任志强:用房地产拉平中国经济必败  

2012-08-12 11:56:07|  分类: 财经投资 |  标签: |举报 |字号 订阅

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【中国企业家网】8月9日,华远地产董事长任志强出席“2012年博鳌房地产论坛”并发表演讲。任志强主要阐释了“房地产已被抛弃”的观点,他认为,2003年以后,房地产基本被用作调节经济波动的工具,而“被抛弃”的结果就一定是土地的低增长,然后形成了房价的高增长。任志强认为,“想用房地产拉平中国经济,一定是失败的。”

以下为任志强演讲全文。

任志强:

       我只讲一个问题:为什么我认为现在房地产“被抛弃”?

2003年以前,当中国的产业政策为需要市场化取消福利分房的时候,平均每年的土地供应量大约以40%的速度增长。那时候的土地是充分供应,因此在1998年-2003年的几年里,房价平均增长3.5%,老百姓收入增长平均为9.5%左右,收入增长远远超过了房价增长。因此,1999年的时候,上海房价虽然很低,但卖不出去,实行了一条特殊的税收政策,即购房时减免个人所得税,这项政策一直执行到2001年的6月31日止。

       2003年发生了一个巨大的变化,这个产业不再以产业发展的角度出发而制定产业政策,两条,第一条是严格控制土地供给的闸门,“严守18亿亩红线”;第二条是严格收紧信贷闸门,因此出台了121号文件。2003年以后,尤其是831完成以后,土地总的供给量连续下滑,连续十几个月低增长、负增长,延续到2007年。换句话说,在土地上欠了2-3年的债,但这个债欠得不够深,是因为此前保持了40%左右的速度增长,填补了一部分,手里还有一些余粮。因此,在这个过程中出现了房价的波动,但没有形成巨大的上涨。

       2007年,这种饥饿再也无法用土地的短缺来填补了。2006年年底,副总理召开了座谈会,我们两次提出要求用房价的负增长来推动土地的供给,用增加供给的方式来推高房价。于是,2007年出现了土地的高峰,几乎都是天价地,而这些天价地的来源,大家说来源于开发商炒和媒体炒。但是,我们看到这张图就会发现,是因为之前大量的负增长让开发商手里没有余粮,很多饿狗在同抢一块骨头就出现了天价地,于是出现了房价的暴涨。

      2003年没有SARS的话,就会提出了房价过热。2007年提出两防,防止投资过热,防止通胀。因此,在两防的指导下又出现了房地产业为主导,连续出现了持续下滑,一直变成负增长。大家说,2007年的经济下滑是由于美国次贷危机,但我不这样认为,美国次贷危机爆发的时候,中国经济没有出现任何问题。2007年年底的时候,美国就开始为经济的再启动出台各项政策,但中国那时候是两防坚决要打下去。2008年初,布什总统开始用拉动方式提高美国利率,而中国执行的是与美国相反的政策,到不行的时候说都是美国人闹的,没什么道理。到同年10月份雷曼兄弟出现问题的时候,我们出台了振兴政策,但为什么2009年全国土地进入负增长?没有人想过这个问题吧?2009年,大量的库存化,把2008年大量积压的库存通过2009年的销售变现了。但是,那时候开发商大部分的变现钱是还债,没有钱用于新的投资。

       再到2010年,由于4万亿+10万亿的信贷,再加上开发商把大量的库存变现为现金,就有了2010年土地的暴涨,土地不单是高增长,而且天价是高增长,因为天价来源于2009年土地稀缺情况下的短缺供给。虽然,2008年持续下降导致有一部分库存,但更严重的是导致了价格的飞涨。于是,你们可以看到,凡是在土地低增长的情况下,一定会形成后期的房价高增长。2010年土地很多,但不能在2010年变成库存。所以,2009年消化库存以后,到2010年的时候房地产库存快没了,因此2010年出现的现象是供给短缺,大多数城市只有2-3个月的供应量,比如上海、北京。

       如果只有2-3个月的库存时,房价一定是高涨的,因此房价高涨的同时推动了土地价格的高涨,形成了恶性循环,到2011年,樊纲说不得不用政治手段和行政手段抑制。结果是,当2011年年初出台相关政策以后,再次看到出现了与两防现象同样的情况。土地增长迅速下滑,滑到2012 年土地现在仍然是负增长,再看最后的图,虽然不完整,但是,再一次出现了前面所出现的循环,这种循环是行政导致的周期,而不是自然导致的周期,这个行政周期是什么?只要2006年以前的土地是低增长、负增长的,2007年房价一定是高增长,到2009年土地是低增长、负增长时,2010年房价一定是高增长。现在,我们依存的是2010年土地低增长,导致2011、2012年有大量的库存,但这种库存不能正常消化和运行的时候,就变成了低的土地供给,而这 种低的土地供给再形成的将是下一轮土地的高增长和房价的高增长,土地供应情况又说明新的供给情况不会再出现。下一轮,一定是房价的高增长。

       有一种办法可以抑制高增长,就是不准买卖了,取消市场了。否则的话,在供求关系恶化的情况下,必然会导致房价一定是涨的。我们已经有了前一轮、 第二轮两次土地低增长情况下的报复,我们能排除第三次土地低增长之后再出现报复吗?所以,我认为“被抛弃”的结果就一定是土地的低增长,然后形成了房价的高增长。这时候,把房地产作为产业工具,或者把这个产业作为调整中国经济波动的工具。如果土地供给有了这样一个巨大的波动,那经济有可能不出现波动吗?你可能用房地产去填平它吗?这是根本不可能的。

       因为,当土地低增长的时候,第二年形不成供应量,要形成供应量要先有土地,形成生产周期,然后变成房子,再供应到市场。如同母猪没有了,就没有猪崽,有了猪崽,还要用催肥剂,等猪杀了猪肉价格平稳。那么,只要你想用房地产来拉平中国的经济,就一定是失败的。

       为什么土地可以解决问题?很多人都认为房地产把土地用了,从中国历年的土地供应量情况看,整个建设用地是图上的蓝色部分,可以看到2003年全 国所用的建设用地只占了当年用地总量的8%,后头涨了一些,是不是建设用地都归房地产商了?不是。建设用地里面分为六类,有工业、基础设施、军事、旅游、水利、建设,而房地产只用了多少土地呢?大概用了全部土地的2.4%,其中仅说住宅只用了1.5%,全国土地1.5%用于住宅,中国人没地住,房价能不高吗?

       例子很简单,美国的城镇建成区占了国土面积的3.1,他只有3亿人,同时他的国土面积远远比中国的国土面积大,相比之下相当于美国人在城镇中一个人所占用的面积是中国一百人所占用的面积。有的人说美国土地大,倒过来看日本。当中国人口密度为1的时候,日本是1.24的人口密度,可利用的突然远远 比中国少得多,而日本的城镇化率已达到国土面积的60%,而日本人拿出国土面积的4.2%用于城镇建设。反观,我们真正用于居住的用地面积只有国土面积的 0.11%,可想而知,我们比日本和其他任何一个国家用的国土面积用于居住面积的用地要少得多。所以,是在土地配置上出现了问题。

       比如,英国1平米的工业用地要配5平米的住宅,日本说1平米的工业用地最少要配3.5平米的住宅,而我们工业的面积远远大于城镇建成区的面积, 所以才有了大量的农民工。如果没有土地、户籍的问题,土地和户籍这两个问题能够解决好的话,中国根本不缺地,也不会出现高房价。因此,当政府过多的追求 GDP,宁愿把过多土地用于工业的时候,而不让老百姓居住的时候,对不起了,你们要忍着高房价。而我们现在面临的下一步,当房地产越是被调控和抛弃的时候,越是下一次面临更高房价冲击和报复的时候

谢谢!

(演讲实录摘自和讯,有删节)

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